深科技创新〔2016〕5号
各有关单位：
根据《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）文件精神，为了进一步明确科技企业孵化器建设用地计划、产权分割登记等相关用地用房政策及操作流程，以鼓励企业建设科技企业孵化器，促进我市科技产业快速发展，我们集成我市适用于科技企业孵化器的相关用地用房政策条款，制定了《深圳市科技企业孵化器用地用房操作办法》，现予以印发。
特此通知。
附件：《深圳市科技企业孵化器用地用房操作办法》
深圳市科技创新委员会
深圳市规划和国土资源委员会
2016年1月4日
（市科创委联系人：刘一平，电话：88101410）
（市规土委联系人：肖 君，电话：83949412）
附件：
深圳市科技企业孵化器用地用房操作办法
第一章 总则
第一条 为贯彻落实《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）以及《中共深圳市委深圳市人民政府关于努力建设国家自主创新示范区、实现创新驱动发展的决定》，加快推进我市科技企业孵化器的建设工作，制定本操作办法。
第二条 本操作办法依据《深圳市工业楼宇管理办法》、《深圳市城市更新办法》、《深圳市关于促进科技企业孵化载体发展的若干措施》、《深圳市关于促进创客发展若干措施》（试行）等相关政策文件，旨在进一步明确科技企业孵化器建设用地计划、产权分割登记等相关用地政策及操作流程，以鼓励企业建设科技企业孵化器，促进我市科技产业快速发展。
第三条 科技企业孵化器是指以培养各类科技企业和企业家为宗旨的各类机构的统称，包括创客空间、创业苗圃、企业孵化器、企业加速器等。
第二章 用地用房保障
第四条 优先保障新型产业用地供应。将科技企业孵化器用地纳入我市新型产业用地范畴，在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的前提下，在全市产业用地供应计划中优先供应新型产业用地。
第五条 优先保障新型产业用房供应。公开出让的新型产业用地，在出让条件上约定一定比例的创新型产业用房建成后由市、区两级以成本价回购等条件，市、区两级政府应将该类创新型产业用房优先用于科技企业孵化器、加速器等产业扶持用途,且租金价格应低于产业用房市场评估价格的60%-80%。
第六条 拓展创新型产业用房来源渠道。市、区两级政府在每年新增的创新型产业用地、用房、旧工业区改造项目中，优先保障孵化载体建设用房、用地需求。支持企业在自建楼宇中兴办孵化载体发展战略性新兴产业。在城市更新项目（工业区升级改造）中按规定配建一定比例的创新型产业用房，市区两级政府回购产权后优先用于科技企业孵化器。
第三章 产权分割与登记
第七条 科技企业孵化器所在楼宇其用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的，可分割转让。
科技企业孵化器所在楼宇属于工业楼宇，用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的，具有下列情形之一的可分割转让：
（一）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；
（二）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；
（三）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；
（四）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；
（五）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；
（六）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。
第八条 科技企业孵化器所在地属于工业楼宇性质的，其工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。
工业楼宇配套设施转让适用于《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》关于工业楼宇转让的规定。
工业楼宇分割转让时，市规划国土主管部门应明确宗地内专有部分与共有部分的范围。
第九条 根据《深圳市工业楼宇转让办法管理办法（试行）》，可分割转让的科技企业孵化器工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。
依照规定不得分割转让的科技企业孵化器工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。
第十条 城市更新项目改造后形成的科技企业孵化器工业楼宇可分割转让。
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
第四章 准入条件与地价
第十一条 科技企业孵化器楼宇受让人须是经依法注册登记的企业，但下列情形除外。
（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；
（二）因继承、受遗赠取得物权的；
（三）因共有分割取得物权的；
（四）因政府行使优先购买权的。
第十二条 科技企业孵化器楼宇属于工业楼宇性质的，如其用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。
第十三条 工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押。
第十四条 符合规定可以转让的科技企业孵化器工业楼宇，可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。
第十五条 非商品性质的科技企业孵化器工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
第十六条 科技企业孵化器楼宇属于城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：
（一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；
（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。
在《深圳市城市更新办法》实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
第十七条 科技企业孵化器转让属于工业楼宇转让的，转让放应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。具体收缴办法依照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》有关规定执行。
第五章 受理及所需材料
第十八条 科技企业工业孵化器用地申请、工业楼宇转让及登记等工作由申请人按相关规定向规土部门提出申请，并按流程办理。如根据规定需要设置准入条件的，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。
第十九条 未经分割登记的科技企业工业楼宇依照《深圳市工业楼宇转让办法》分割转让的，在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的材料外，还应提交下列材料：
（一）规划主管部门出具的楼宇分割改造相关批准文件及施工图图纸；
（二）消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件或备案凭证；
（三）测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告；
（四）转受让方自愿接受本办法有关再转让期限限制、优先购买权、增值收益分成规定的承诺书。
依照《深圳市工业楼宇转让办法》或其他有关法律、法规的规定，科技企业孵化器工业楼宇分割转让需补缴地价的，申请人还应提交已补缴地价的证明文件。
第二十条 深圳经济特区高新技术产业园区内科技企业孵化器转让，属于工业楼宇及其配套设施转让的，按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。
第二十一条 本操作办法所依据的政策文件发生变更并与本指引条款发生冲突时，则依从新的政策文件执行。
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