深建规〔2025〕4号
《关于规范城市更新实施工作的若干意见》已经市政府同意，现予以印发，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房建设局反映。
特此通知。
深圳市住房和建设局
2025年3月25日
关于规范城市更新实施工作的若干意见
为贯彻落实党的二十届三中全会精神，根据《深圳经济特区城市更新条例》等规定，结合我市实际，进一步规范我市城市更新工作，稳妥有序推进项目实施，制定本意见。
一、加强计划统筹管控
（一）各区人民政府（含新区管理机构，以下简称各区政府）、深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称市前海管理局）应综合研判辖区房地产市场情况以及城市更新项目推进情况，充分论证城市更新项目必要性、可行性、紧迫性，除工改普通工业以及以建设保障性住房为主的以外，审慎新增城市更新单元计划。
（二）城市更新单元计划公告未明确有效期且城市更新单元规划未经批准的，各区城市更新部门、市前海管理局应自本意见施行之日起30日内，对上述城市更新单元计划统一按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）设定有效期，并对项目可实施性进行研究，针对不具备可实施性的项目，按程序确认后公告失效。
已明确有效期的城市更新单元计划，经区政府或市前海管理局审查并明确因政府原因导致超过计划有效期的，计划有效期可根据实际情况从本意见施行之日起或原城市更新单元计划有效期截止之日起顺延，单次顺延时间不超过1年。
城市更新单元计划申报主体应至少在计划有效期届满前3个月，将符合《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》（深规土〔2018〕708号）要求的城市更新单元规划草案，报送有关部门审查。有效期内城市更新单元规划草案已完成公示程序但未获批准的，应在城市更新单元计划有效期内按规定上报审批；自城市更新单元规划草案公示结束之日起3个月内城市更新单元规划未获批准且已过计划有效期并未完成延期的，城市更新单元计划由各区城市更新部门、市前海管理局确认并公告后失效。
城市更新单元涉及提前拆除部分建筑物情形的，各区城市更新部门、市前海管理局在确认并公告城市更新单元计划失效前，应督促计划申报主体厘清城市更新单元涉及的经济关系及法律关系。
（三）2023年7月24日前已公告城市更新单元计划的城中村改造项目，可按既有城市更新模式推进。已开展部分前期工作但未列入计划的城中村改造项目，原则上按照《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（深府办规〔2024〕1号）实施。符合以下情形之一的，可向区政府或市前海管理局申请按照既有城市更新模式推进：
1.不超过3000平方米的零星城中村居住用地，确需与周边其他类型用地统筹进行城市更新的。其中，涉及多块零星城中村居住用地的，其总面积不超过拆除范围的10%。
2.2023年7月24日前因落实法定规划公共利益用地需要，经区政府或市前海管理局同意提前拆除，且已拆除或虽未拆除但已签搬迁补偿协议并支付搬迁补偿款的城中村改造项目。经区政府或市前海管理局审批同意的，应在本意见施行之日起2年内完成城市更新单元计划公告。未能在规定时限内完成的，市场主体应自行厘清经济关系及法律关系且不得再按既有城市更新模式推进。
3.2023年7月24日前已开展城市更新单元计划公示的城中村改造项目。经区政府或市前海管理局审批同意的，应在本意见施行之日起2个月内完成计划公告。未能在规定时限内完成的，市场主体应自行厘清经济关系及法律关系且不得再按既有城市更新模式推进。
4.2023年7月24日前已经市政府明确按既有城市更新模式改造的城中村改造项目。
二、合理优化规划指标
（四）在坚持土地集约节约利用、保障商业用地结构均衡的前提下，严格落实国土空间规划及《深圳市城市规划标准与准则》要求，合理减少商业规划指标。对于本意见施行之日前已经批准城市更新单元规划但尚未签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新项目（含城市更新单元内未签订土地使用权出让合同的部分用地），在保持规划批准的非商业类建筑面积不变的前提下，减少商业类建筑面积，不涉及地块功能改变的，可无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定；涉及地块功能改变，但不涉及单元主导功能改变的，可按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。
（五）在严格落实国土空间规划、分区规划的指标传导和空间管控要求，落实《深圳市城市规划标准与准则》，满足片区学位配套、市政交通承载力的前提下，本意见施行之日前已批准列入城市更新单元计划但尚未批准城市更新单元规划的城中村改造项目，经区政府或市前海管理局确认2年内可确认实施主体的，可按照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1号）第八条规定对规划容积进行校核，不受现状容积率不低于2.5限制。
（六）对于经区政府或市前海管理局同意的因公共利益提前拆除部分物业的项目，可以将临近的多个项目统筹考虑，重新划定城市更新单元拆除范围，并按规定编制城市更新单元规划。
（七）合理控制项目土地移交率，在符合上层次规划和城市更新政策的前提下，合理配置城市更新项目的公共利益用地和公共配套设施。
三、优化用地管理机制
（八）国有土地使用权期限届满前2年内的用地原则上不得申请纳入城市更新单元计划。纳入城市更新单元计划后使用权期限届满的，可按照我市城市更新政策继续推进。
四、落实税收优惠政策
（九）落实好房地产相关税收优惠政策，符合条件的城市更新项目可依法申请享受税收优惠减免。
（十）通过引入第三方承接的项目，新实施主体全额承接原实施主体实际支付的与取得项目有关的、真实合理的支出，依法取得合法有效扣除凭证的，准予按规定作为成本扣除。
（十一）通过引入第三方承接的项目，承接后如分期开发，属同一实施主体的部分，符合土地增值税相关规定的可整体清算。分期开发的项目所发生的回迁物业等成本费用应按照土地增值税相关规定进行处理。
五、加大融资支持力度
（十二）允许以“开发企业+融资平台（投资方）+银行+施工企业”多方监管方式替代现金保函，降低企业资金压力，封闭管理资金，明确资金使用用途，优先支付安置过渡费及施工建设。住建部门在更新项目商品房预售阶段将回迁安置物业建设资金纳入到预售资金监管范围并实施监管的，各区城市更新部门、市前海管理局可以根据实施主体的申请，解除对应部分的回迁安置物业建设专项资金监管。
（十三）加大城市更新项目融资支持力度，支持金融机构对条件成熟的项目提供信贷服务；鼓励已对项目融资贷款的金融机构参与项目处置，继续投入资金，激活市场活力，推动项目实施。
鼓励支持金融机构为城市更新项目提供配套金融服务。对于第三方承接的项目，支持存量债权金融机构运用结构化金融工具进行股权及债务重组。支持金融机构提供针对第三方的并购贷款等配套金融服务。
六、推动多元化安置补偿
（十四）建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。
七、提高行政审批效率
（十五）因城市更新单元规划审批前未进行土地权属核查或土地权属核查存在误差等原因，城市更新单元拆除范围内包含已征转用地或无法注销的产权用地的，应优化相应用地范围。导致已批城市更新单元规划开发建设用地减少的，相应计容建筑面积从规划建筑总面积中等比例（减少的开发建设用地面积占拆除范围面积的比例，下同）扣减，按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。
城市更新单元规划在《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》（深规土〔2015〕525号）施行前已经批准或者公示的城市更新项目存在上述情况的，可视为技术误差，无需修改计容建筑面积。
（十六）对于历史上未明确具体土地用途的行政划拨用地、协议出让用地，可依据产权、报建、规划验收或建设期间经市规划土地主管部门下属测绘单位出具的测绘报告等历史资料明确的建筑用途按比例划分居住、商办、工业等功能。
八、促进项目实施
（十七）在满足城市更新单元规划合理性和可行性以及公共利益用地面积不减少的前提下，已签订搬迁补偿协议的物业权利人的用地面积不少于总用地面积的95%时，申报主体可申请调整城市更新单元计划拆除范围。由各区城市更新部门、市前海管理局对调出部分或调整后拆除范围内更新意愿进行核实，符合《深圳经济特区城市更新条例》第二十五条要求后，可按程序对城市更新单元计划拆除范围进行调整。相应计容建筑面积等比例扣减。
（十八）基于政府急需实施的城市基础设施和公共配套设施等公共利益需要，可由政府依法组织对城市更新单元拆除范围内公共利益用地进行房屋征收，相应用地由各区城市更新部门、市前海管理局公告后调出城市更新单元计划。
九、其他
（十九）本意见自2025年4月9日起施行，有效期3年。
相关法规/解读：（图解）一图读懂《关于规范城市更新实施工作的若干意见》
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