为深入贯彻落实行政审批制度改革和商事登记制度改革，推动规范改革后各职能部门的监管职责，加强事中、事后监管，强化部门协同联动，完善市场监管体系，做好物业服务企业资质许可后续市场监管工作，根据《行政许可法》、《物业服务企业资质管理办法》和《深圳市人民政府2012年行政审批制度改革事项目录》（深府令第246号）等有关规定，结合我市物业服务企业资质管理工作实际，制定本监管办法。
一、监管职责
本局负责全市物业服务企业的资质管理工作，指导、协调各区物业管理行政主管部门以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；建立健全物业管理市场信用体系。具体负责监管以下事项：
（一）负责全市物业服务企业的资质管理、信息登记和变更工作；
（二）负责组织对物业服务企业资质进行动态监督检查工作；
（三）负责全市物业监管综合信息系统统筹管理工作；
（四）负责对受委托单位的物业服务企业资质审批流程进行实时监督和指导；
（五）贯彻执行国家、省、市物业服务企业资质相关法律法规和有关政策，拟订本市物业服务企业资质相关政策，经批准后组织实施。
二、监管依据
（一）《中华人民共和国行政许可法》；
（二）《物业管理条例》；
（三）《物业服务企业资质管理办法》；
（四）《深圳经济特区物业管理条例》；
（五）《深圳市人民政府关于印发市级行政管理事权下放管理办法（试行）的通知》
（六）《物业服务企业资质核准（三级及三级暂定）行政许可实施办法》；
（七）广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务企业资质许可中人员岗位证书标准等有关问题的通知》；
（八）深圳市住房和建设局《关于进一步加强我市物业服务企业资质管理工作的通知》；
（九）深圳市机构编制委员会办公室《关于物业服务企业资质核准和交通工程施工许可实施事宜的通知》；
（十）深圳市机构编制委员会办公室《关于对市住房和建设局物业服务企业资质核准等事项下放实施的复函》。
三、部门内部职责分工
（一）市住房和建设局：负责物业服务企业资质的监督管理工作，组织实施物业服务企业资质信息登记和变更工作；开展物业服务企业资质动态监督检查工作；负责全市物业监管综合信息系统的统筹管理等工作。
（二）各区住房和建设局，宝安区住宅局，各新区城建局：
1.负责市住房和建设局委托的行政许可和服务事项的实施管理工作；
2.负责对辖区内“有照无证”从事物业管理经营活动违法行为的查处工作，包括：
（1）未依法取得物业服务企业资质许可从事物业管理经营活动的；
（2）超出许可核定的范围从事物业管理经营活动的；
（3）物业服务企业资质许可有效期届满或者被依法吊销、撤销、注销后，继续从事经营活动的；
3.负责辖区内物业企业资质的动态监督检查工作，并及时向市主管部门报送检查情况；
4.负责涉及物业服务企业资质信访投诉的查处工作。
四、监管工作机制
（一）监管的原则和频次要求
物业服务企业是物业管理经营行为的第一责任人，国家对物业服务企业实施资质管理制度，物业服务企业从事物业管理经营前须主动向区主管部门申请办理物业服务企业资质，依法取得资质后方可经营。
市、区两级主管部门根据监管对象、监管资源等实际情况，按照“突出重点、抽查监督”的原则，通过信访投诉、舆情信息等渠道，利用物业监管综合信息系统，完善市场信用体系建设，加强对物业服务企业的事中和事后监管。制定并实施物业服务企业年度监督检查计划，对物业服务企业采取定期、不定期和专项抽查等方式进行动态监督检查，对发现的违法行为依法予以处罚。
（二）监督的形式和内容
市、区主管部门对物业管理服务企业信息登记、资质条件和经营行为进行动态监督检查，主要包括日常巡查、专项检查、重点督查等方式。
1.日常巡查。日常巡查的对象在全市物业监管综合信息系统中根据企业信息填报情况抽取。优先抽取信息填报不完整、数据报送不规范、信访投诉较多的企业。日常巡查的主要内容包括：
（1）企业资质证书正、副本；
（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济相关专业的专职管理和技术人员的身份证、岗位证书、职称证书、劳动合同、社保清单等材料；
（3）在管项目面积、类型是否达到企业资质等级条件;
（4）物业服务合同、合同备案回执等材料。
2.专项检查。专项检查指市、区主管部门制定的针对某项特定物业管理事项进行的专门检查。专项检查的内容主要包括：
（1）人员的跟踪管理。检查的具体内容包括：物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员的履职情况，物业服务企业人员管理的变更情况。
（2）物业管理项目的检查。主要检查物业服务企业是否存在超资质等级承接物业项目、所管项目面积和类型是否达标等情况。
专项检查以市主管部门督导、区主管部门具体负责、街道办事处协助的方式实施。由区主管部门成立联合检查组，检查组成员对本人的检查范围和结果负责。检查结束后，由区主管部门总结检查成果并跟进后续整改情况，同时将检查结果上报市主管部门。
3.重点督查。重点督查指市、区主管部门专门针对物业管理活动中存在的问题（如针对物业服务企业资质的投诉、媒体舆情报道的具有主题性、话题性的内容）对特定物业服务企业进行的检查。重点督查的内容主要包括：
（1）物业服务企业针对专项问题的情况说明、整改方案及相关证明材料；
（2）检查部门要求的其他材料。
4.市、区主管部门进行动态监督检查时，除突击检查外，其余检查应当提前至少5个工作日，告知被检查物业服务企业，并说明检查内容、程序、企业需提供材料及相关情况；需进行现场检查的，应当委派至少2名具有行政执法资格的人员进行检查工作，对具有可能影响正常检查工作情形的，应当实行回避制度；检查结束后，检查人员、被检查物业服务企业法定代表人或主要负责人应当对书面检查结果签字确认。法定代表人或委托代理人拒绝签字的，检查人员应当在书面检查结果上签字并予以说明。
5.约谈负责人。对物业服务企业的不规范经营行为，情节轻微或存在风险隐患，未及时采取措施消除的，市、区主管部门可以对物业服务企业的法定代表人或主要负责人进行约谈。
6.提交自查报告。对物业服务企业进行检查，发现物业服务企业存在违法违规行为的，市、区主管部门可以责令物业服务企业限期整改并提交自查整改报告。对整改仍不合格的，应当依法予以行政处罚。
7.宣传培训。市、区主管部门应当加强物业服务企业规范经营的宣传教育，普及物业管理法律法规，鼓励行业组织、社会团体开展物业管理知识的宣导工作，倡导自律、诚信、有序的物业经营行为。
五、信用监管措施
（一）商事主体信用信息平台和物业监管综合信息系统应用
1.市、区主管部门可利用商事主体信用信息平台和物业监管综合信息系统，通过适当方式向物业服务企业宣传物业服务企业资质行政许可办理信息，指导物业服务企业办理相关许可和服务事项。
2.市、区主管部门在动态监督检查、接受投诉举报和其他部门移送案件线索中发现物业服务企业未经许可擅自从事物业管理经营活动的，应当依法予以查处，并及时将查处结果在物业监管综合信息系统中公示，同时共享至商事主体信用信息平台；涉嫌犯罪的，依法移交公安部门。
3.市、区主管部门在实施物业服务企业资质审批时，应当建立物业服务企业信用约束机制，对市场监督管理部门载入商事主体经营异常名录的企业，应当依法予以限制或者禁入。
（二）建立物业服务企业黑名单制度
1.物业服务企业有下列情形之一，且被追究行政责任或者刑事责任的，列入“物业服务企业黑名单”：
（1）因物业管理经营违法行为被追究刑事责任的；
（2）发生重大责任事故的；
（3）其他违背诚信经营义务，造成不良社会影响的违法行为。
2.区主管部门应当按照有关规定将“物业服务企业黑名单”对位公布，并报市主管部门备案。
3.对纳入“物业服务企业黑名单”的物业服务企业，由市、区主管部门通过新闻媒体、政务网站等方式对外公布，并记入企业信用档案。公布事项包括违法物业服务企业名称、违法违规行为、处罚措施等信息。
4.对列入“物业服务企业黑名单”的物业服务企业，在依法追究其法律责任的同时，市、区主管部门在动态监督检查中予以重点核查。
六、跨部门协同共管机制
（一）物业服务企业资质的监督管理是一项需要市、区主管部门进行联动协调的工作。在资质委托等相关工作中，市、区主管部门与市编办和各区编办应当加强沟通、统一口径、统筹安排各项工作，确保相关工作的顺利实施。
（二）市、区主管部门发现物业服务企业未办理涉及上级资质审批部门审批事项的，经查证属实后应当在10个工作日内告知上级行政主管部门并督促企业及时办理相关许可，同时跟进落实后续工作。
（三）市、区主管部门在对物业服务企业进行许可审查或动态监督检查过程中，发现企业应当办理而未办理涉及其他部门审批事项的，应当及时将相关信息告知相关部门或共享至商事主体信用信息公示平台，由相关行政许可审批部门跟进处理。
七、救济处理机制
行政相对人和利害关系人对市、区主管部门作出的行政决定不服的，可以自收到决定之日起六十日内向复议机关申请行政复议，或者三个月内向人民法院提出行政诉讼。行政复议或行政诉讼期间，行政决定不停止执行。
八、保障措施
市、区主管部门要高度重视物业服务企业资质监督管理工作，加强组织领导，密切协调配合，完善实施方案，落实保障措施，及时研究和解决监管过程中出现的各种问题，确保物业服务企业资质监管工作优质、高效、良性发展。
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